ToolsBench

Husleiekontrakt

Leiekontrakt for bolig etter husleieloven, som ferdig PDF – med sjekkliste for både utleier og leier.

Lages i nettleseren din
Ikke juridisk rådgivning. Tools-Bench skriver kontrakten ut fra det du fyller inn og holder den innenfor husleieloven, men kan ikke vurdere din situasjon. Ved leie av bolig kan det ikke avtales noe som er mindre gunstig for leieren enn loven (husleieloven § 1-2) – et slikt vilkår gjelder rett og slett ikke. For næringslokaler må dere bruke en annen kontrakt.
Det du skriver, forlater ikke enheten din. PDF-en lages i nettleseren, og ingenting lagres.

Utleier

Eieren, eller den som har rett til å leie ut boligen.

Utleier 1
Valgfritt
Valgfritt
Valgfritt
Valgfritt

Leier

Alle som skriver under, er solidarisk ansvarlige for leien. Opptil fire leiere.

Leier 1
Valgfritt
Valgfritt
Valgfritt
Valgfritt

Boligen

Valgfritt

Fra eiendomsregisteret (seeiendom.kartverket.no). Valgfritt, men det identifiserer boligen nøyaktig.

Uten kjøkken og bad.
Valgfritt

Husleielovens fulle vern.

Varighet

Løper til en av partene sier opp. Utleieren trenger en grunn loven godtar (§ 9-5).

Leie

kr
Betales forskuddsvis hver måned, aldri mer enn én måned på forskudd (§ 3-2).
Norsk konto, 11 siffer – for utenlandsk konto, la feltet stå tomt og skriv den inn for hånd. Leien betales hit, aldri depositumet.
Strøm og oppvarming

Leieren har eget strømabonnement.

Vann og avløp

Inngår i leien.

Depositum eller garanti

Settes inn på depositumskonto i leierens navn, opprettet for utleiers regning (§ 3-5).

kr
Høyst seks måneders leie (§ 3-5).

Bruk av boligen

Særlige vilkår

Vær konkret. Et vilkår som er mindre gunstig for leieren enn loven, gjelder ikke.

Signering

Valgfritt
La feltet stå tomt for å skrive datoen for hånd.
Hver part bør ha et signert eksemplar.

Lag PDF-en

Kontrakten er på bokmål. Første side er en sjekkliste for begge parter, og den er ikke en del av kontrakten.

Reglene dokumentet bygger på

Lovgrunnlag
Husleieloven – ufravikelig til gunst for leieren ved leie av bolig (§ 1-2)
Depositum
Høyst seks måneders leie, på depositumskonto i leierens navn (§ 3-5)
Tidsbestemt avtale
Minst tre år; ett år i hus der utleieren selv bor (§ 9-3)
Oppsigelse
Tre måneder til utløpet av en måned; én måned for ett enkelt rom (§ 9-6)
Leieøkning
Etter konsumprisindeksen, høyst én gang i året, med én måneds skriftlig varsel (§ 4-2)
Tvister
Husleietvistutvalget, før eventuell domstol (§ 12-5)
Loven sist endret
LOV-2026-06-12-22
Offisielle kilder

Reglene er sist kontrollert mot kildene 19.10.2026. Dette er ikke juridisk rådgivning — der siden og loven er uenige, er det loven som gjelder.

Om husleiekontrakt

En husleiekontrakt er avtalen mellom utleier og leier av en bolig. Husleieloven beskytter leieren: ved leie av bolig kan det ikke avtales noe som er mindre gunstig for leieren enn loven, og et vilkår som prøver, gjelder rett og slett ikke. En leieavtale kan være muntlig, men begge parter kan kreve den skriftlig, og det er den skriftlige kontrakten som avgjør når det blir uenighet.

Skjemaet følger Forbrukerrådets standardkontrakt og loven selv. Det lar deg ikke sette depositum over seks måneders leie eller en tidsbestemt avtale kortere enn minstetiden uten grunn, det skriver inn lovens egne regler om oppsigelse, leieøkning og tilbakelevering, og det tar med utkastelsesklausulen norske utleiere er avhengige av.

Alt skjer i nettleseren: navn, adresser og kontonumre sendes aldri til noen server. Det skjemaet ikke kan, er å vurdere din situasjon. For næringslokaler, hybel med kost eller andre uvanlige forhold bør dere lese loven eller få råd.

Slik bruker du skjemaet

1
Fyll inn utleier og leiere
Alle som skriver under, er parter; flere leiere er solidarisk ansvarlige for leien.
2
Beskriv boligen og leietiden
Velg hva som leies ut og om avtalen er tidsubestemt eller tidsbestemt – skjemaet sjekker minstetiden.
3
Sett leie og depositum
Leie, forfallsdag, strøm og vann, og depositum på høyst seks måneders leie.
4
Lag PDF-en
Den lages i nettleseren. Les gjennom sammen, og gjør endringer i skjemaet i stedet for for hånd.
5
Signer
På papir eller elektronisk. Følg sjekklisten på første side, og gå gjennom boligen sammen ved innflytting.

Ofte stilte spørsmål

Hvor stort kan depositumet være?
Høyst seks måneders leie (husleieloven § 3-5), og en garanti teller mot samme grense. Depositumet settes inn på en egen konto i leierens navn i en norsk bank, utleieren betaler for å opprette den, og ingen av partene kan ta ut pengene alene mens leieforholdet varer.
Hvor kort kan en tidsbestemt leieavtale være?
Tre år, eller ett år for lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig der utleieren selv bor (§ 9-3). Kortere tid er bare lov hvis utleieren eller husstanden skal flytte inn, eller det finnes en annen saklig grunn, og grunnen står skriftlig i kontrakten. Ellers regnes avtalen som tidsubestemt.
Kan en tidsbestemt leieavtale sies opp?
Bare hvis kontrakten sier det. Utleieren må opplyse skriftlig om at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden; gjør utleieren ikke det, kan begge parter si opp etter de vanlige reglene (§ 9-2).
Hva er oppsigelsesfristen?
Tre måneder, regnet til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6), eller én måned for ett enkelt rom i en annens bolig. Utleieren trenger en grunn loven godtar, som eget bruk eller at leieren har misligholdt avtalen, og oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet (§§ 9-5, 9-7).
Kan utleieren øke husleien?
Etter konsumprisindeksen, høyst én gang i året og med én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Etter to og et halvt år kan begge parter kreve leien satt til gjengs leie, med seks måneders varsel (§ 4-3).
Hva er utkastelsesklausulen?
En setning der leieren godtar tvangsfravikelse hvis leien ikke blir betalt, og når en tidsbestemt avtale er ute (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2). Den lar utleieren gå rett til namsmannen to uker etter skriftlig varsel, uten rettssak. Leieren kan fortsatt stanse det ved å betale leie, kostnader og renter før fravikelsen.
Kan husleiekontrakten signeres elektronisk?
Ja. Husleieloven har ingen formkrav – også en muntlig avtale er bindende – og utkastelsesklausulen kan avtales elektronisk. Hver part bør ha en kopi.
Kan utleieren forby dyrehold?
Kontrakten kan si at dyr krever utleierens samtykke. Husleietvistutvalget sier at leieren likevel kan ha dyr når det er gode grunner for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de andre beboerne.
Hvor behandles tvister?
Av Husleietvistutvalget (htu.no), som mekler eller avgjør tvister om leie av bolig i hele landet før de eventuelt går til tingretten (§ 12-5). Forliksrådet kan ikke behandle dem. I 2026 er ventetiden lang, så en tydelig skriftlig kontrakt er verdt innsatsen.